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新贵抄底接旧盘

撰文?/ ?????AI财经社?李霂轶

编辑?/ ?????鹿鸣

01

中坤广场早已破败,四栋原本摩登的大楼外面蒙了层灰,走廊里依次挂着头发烫染、美甲 、典当行的广告宣传,扑鼻而来的是十年前的百货商城的味道。D、E两座大楼的一楼是空的,铁链紧锁,里面桌椅散乱,靠近一问,灰尘已积了两年。

这座曾经在北京三环内最大的城市综合体项目,如今只剩下家乐福超市和几个教育机构在撑着人流量,背着书包的学生和拖着购物车的超市顾客是中坤广场的主要人群。

中坤广场的破败模样像极了如今中小房企的惨状,庞然大物,却只是空有其表,人去楼空。

如今今日头条花90亿收购中坤广场,结局似乎已经是最好。今日头条早在半年多前便有心搬到这,去年夏天,在中坤高管陪同下,今日头条便前后来中坤广场看了很多次。

位于北京市海淀区知春路76号的北京翠宫饭店命运与中坤广场相同。这座有18层建筑昨日无比辉煌,是互联网大佬的聚集地。小米的雷军、林斌、黄江吉,暴风影音的创始人冯鑫,360的周鸿祎,聚美的CEO陈欧,真格基金的徐小平,联想的创始人柳传志等人均是座上宾。

时过境迁,如今的翠宫饭店闲置已三年,里面已经拆得破破烂烂了,整栋楼几乎只剩下二楼的一家公司还在继续租用,其他公司在一两个月前已经陆陆续续搬走了。资不抵债情况严重,截止2018年3季度末,酒店的总资产为7.31亿元,但其负债比起资产更高,为7.84亿元。

目前,中坤广场和翠宫酒店都被列为“不良资产”的范畴,市场机构对其具体数据并没有做过多描述,都是难以运营的状态,有人出价收购已是万幸。

人口红利在消逝,房地产早已不是站着赚钱的时代,开发商更加注重服务能力,转型的触角伸向四面八方,中坤所经历的时代已经过去,它的老板黄怒波通过房地产项目轻松赚到了五千万的时代早已远去。此时的黄怒波在“老赖”的巨大阴影下,仍是人生恣意,对于多次被列为失信被执行人,黄怒波称自己是接了一个烂摊子,触动了很多人的利益,招致他人不满,一言难尽。

空置率达到70%,长期亏损是中坤广场计划卖出的主要原因。这个顶着光环和无限美好期待诞生的项目,是当时唯一有地铁通过的综合性商业地产项目,总建筑面积43万平方米、占地面积14万平方米、主题商业区域建筑面积约21万平方米,于2004年年底开工。

按照中坤此前对外公布的计划,该项目预计2006年就全部建成,2007年1月起开始租赁,2007年年底入驻。但计划赶不上变化,2010年广场才正式开业。

故事的后半段是,2013年下半年,中坤集团宣布将大钟寺中坤广场变更为写字楼,遭到1200多名小业主的集体抵制。因为中坤持有该项目的大部分产权,最后坚持了项目的变更。

中坤和业主之间的关系并不融洽,来找黄怒波“维权”的业主不在少数。黄怒波避而不见,最后也不了了之。有一位维权的业主做的狠一些,直接卷着铺盖杀到西直门的中坤集团总部,不给证就不离开,吃喝拉撒全在那里解决。最后,黄怒波耐不住这“亲密”的持久战,无奈之下,才给了这家企业房产证。坊间传出,黄怒波已将产权都抵押给了银行,黄怒波将其他资产抵押进去,才将这个房产证给到对方,这也是唯一在“老赖”黄怒波手里夺回房产证的业主。




到了2015年,已出现大面积空置,目前中坤广场C座的写字楼租赁并未受到收购事件影响,租金价格目前稳定在7.5元/平方米/日的价位。E座比较便宜一些的,在6.5元/平方米/日左右,虽然一楼有部分店铺已撤出,仍有部分企业入驻,瓜子、大象联盟、奥迪也在内。瓜子是刚搬过来的,办公和仓储都在这里。

中坤广场E座是今日头条前期来沟通次数最多的一栋楼,但是目前仍对外租赁,甚至可签订五年租赁合同,租赁方是中坤广场。

在项目建设早期,中坤广场因资金紧张曾将项目部分产权公开销售,导致现在产权较为分散,这是项目成功转让要解决的关键问题。大象联盟的人并不认为中坤可以将房子卖给今日头条,“这些房子很多是业主的,中坤是没有权利卖掉的。”

实际上自去年12月份开始,中坤就已开始进行产权回购工作,中坤提出的是“原价回购”,但部分业主是在2016年后以8万元/平方米左右的价格高位接盘,所以这一“原价回购”协议遭到部分业主的拒绝,至今仍有至少一半的小业主未签订回购协议。

收购事宜扑朔迷离,一方面是传出被收购,中坤已在清理企业;一方面是仍在对外出租,业主关系复杂。

02

黄怒波少年得志,三十多岁就创建中坤集团,后因去冰岛卖楼声名鹊起,他在北京开发了两大名盘——西直门的长河湾和北三环的大钟寺国际广场。如今,弹指一挥间,昔日“国际广场”徒留钢筋水泥,不剩一点生气。

黄怒波对中坤广场的看法并不像一个典型的开发商,“自持性商业地产短期内会让资金压力倍增,但远期收益巨大。如今大钟寺中坤广场项目光楼面价就已经达到每平方米8万元了,40多万平方米的体量,总价值超过几百个亿,这本身是一种收益。”

黄怒波自豪于创造世界文化遗产安徽宏村,诗人自称的他擅长且热爱文旅项目,此类项目重运营管理,是长周期的买卖,和大钟寺这类的商业项目特性相同。但上述黄怒波的回忆中,项目经营方向的变化、资金状况和运营能力完全不在黄怒波的考虑范围。

与黄怒波相比,中坤广场和翠宫饭店的买家们想法更简单,办公场所的需求在加大。京东集团CMO、京东商城CEO徐雷在社交软件上回应,主要是为方便招募附近地区人才。“京东总部还在亦庄,未来几年还有几个楼会投入使用,所以没必要在西边自己建楼,就买了一个,仅此而已。京东方面收购翠宫饭店基于长远布局和发展,未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主。”




京东尚科收购翠宫饭店用做办公场所,目前在北辰的部分研发人员将搬至翠宫办公,考量是:在西边安置办公场所也更方便吸纳研发人才。

2018年第四季度中关村甲级写字楼的平均租金是401.8元/月/平方米,空置率仅为0.3%。而从2016到2018年的三年间,中关村区域的租金上涨了36%,而同期CBD区域的租金仅上涨了8%。

知名房地产顾问机构戴德梁行认为,互联网行业的快速发展和扩张是中关村甲级写字楼租金上涨的主要动力。由于整体区域基本上没有面积可租,因此预计未来租金仍有较大的上涨空间。

戴德梁行数据显示,中关村商圈空置率只有0.3%,供不应求,租金不断上涨。互联网科技公司发展好的都在扩张,人越来越多,京东在亦庄的办公场所已足够大,但仍无法满足需求。随着租赁难度的加大,解决方法也更加简单粗暴,那就是砸钱买楼。

随着今日头条收购中坤广场,从大钟寺到知春路,聚齐了京东、今日头条与腾讯三家互联网巨头公司。

2018年,商业地产市场机构对整个亚洲区域一些较为领先的IT互联网企业做了一个调研,询问这些企业未来几年发展的首要因素是什么?80%以上的企业认为对人才的吸引和留住对他们来说是最重要的点。这是对企业发展很朴素和基本的道理。

商业地产市场机构高管分析,“对于京东和今日头条来说,购买物业并不是一个简单的房地产买卖行为,他们看重的也并非物业资产的增值,而是海淀的环境。从今日头条母公司字节跳动目前的办公地点来看,其总部位于中航广场,办公区分散在知春路沿线、中关村、五道口等十多处,而大钟寺中坤广场就位于中航广场后面。一直都在海淀区内,一方面可能便于享受相关税收优惠政策,但最主要的原因应该是对于人才的引进。”

中国的互联网企业向来喜欢对标国际巨头。美国谷歌公司首席执行官桑达尔·皮查伊此前发表博客称,2019年公司计划斥资130亿美元,在全美14个州建造新的数据中心和办公室,并拓展已有的几处核心办公场所。

不少人认为,买楼是靠谱的赚钱方式,没有人愿意相信买楼买房还会亏钱,房地产使财富保值,并疯狂升值。

目前,百度、阿里、腾讯、京东、网易、搜狐等互联网巨头在北京均持有总部大楼的资产,且大多为买地自建,阿里则是向绿地集团购买了定制的望京绿地中心C座,又在2015年购买了昆泰大厦约5万平方米的面积。去年11月,小米也联合华润以26.57亿元的价格拍下北京昌平区一块近4.7万平方米公建混合住宅用地。

互联网巨头走出虚拟世界,试图拥有自己的地产版图,腾讯是典型。

2017年,深圳后海片区的一块宗地挂牌出让,最终由腾创未来(深圳)有限公司以总价19.32亿元夺得,折合楼面单价每平方米15285元。目前,腾讯公司名下物业遍布深圳、北京、上海、天津、重庆、成都、武汉等多座城市。在深圳南山的科技园和后海片区,腾讯已经拥有总部大楼和全球新总部滨海大厦,而在宝安区大铲岛的规划里,腾讯也参与其中。此外,深圳百度国际大厦、阿里巴巴大厦也相继落成并投入使用,“BAT”聚齐。



腾讯全球新总部滨海大厦


“早买一套房,胜读十年书。”这句带有鼓吹、引导一位的俗语早已成真。相当数量的企业最赚钱的东西不是核心业务带来的,而是早期买的房带来的。房地产甚至成了企业的庇护,填补了亏损,美化了报表,联想卖楼事件便如此。

从2016年开始,联想出售地产及地产公司股权已经达到194亿元。联想的说辞是联想集团一直在考虑如何通过释放非核心业务来提高股东的回报。但是,白纸黑字,联想卖楼美化了报表,2016年财报显示,联想集团的总营收为 430 亿美元,扭转盈亏,主要原因是2016联想出售了旗下非核心资产获利了 5.53 亿美元,靠卖大楼把亏损的部分补上,还剩余一些利润。多数互联网上市公司的资本结构都是现金和短期投资占比较高,区别于房地产企业。

03

互联网企业买楼建楼,另一面是房地产发展空间收窄,地产公司寻求的多元发展,巨头企业有钱有权,布局商业文旅,中小企业资金难以为继,等待死亡或被“吃掉”。

似乎,互联网在反噬房地产行业。

为什么不早买?这是很多人心中的疑惑。答案是互联网企业的发展在近几年才开花结果。房地产和互联网行业完全不同,最大区别是轻重资产之别,传统的房地产开发收益较快,卖了房就有钱,互联网则不然,周期性较长。

在1997年,黄怒波和商学院的同学、现任远洋集团董事局主席李明合作开发“都市网景”楼盘,通过房地产赚到了人生第一个5000万元。

彼时,中国正式介入互联网才不过三年,那一年的6月,丁磊才创立网易,随后的1998年,搜狐网、腾讯、新浪先后成立,张朝阳、马化腾、王志东、张志东这些“互联网一代”的名字浓墨重彩地出现在中国的经济发展史上,大量热钱涌入到虚拟、新鲜的互联网。

一台电脑、一个人、一根上网线,互联网创业的低成本吸引了越来越多的创业者,互联网新贵们越来越多,但是,随着互联网泡沫破灭,寒意袭来。2001年,网易被停止交易,马云收缩全国战略,新浪王志东出局,榕树下被廉价出售,一时之间,多少得意人沦为失落客,部分互联网新贵的工资一千有余,抵不上动辄2000多的房贷。

百度百科将互联网泡沫定义为自1995年至2001年间的投机泡沫,在中国,直至2003年,互联网才开始回暖,标志性的事件是C2C电商平台淘宝网上线,阿里巴巴推出支付宝。在互联网大佬谁也瞧不上谁,暗暗较劲的那一年,丁磊成为首富。

互联网的发展回归正常轨道,2009年,人人网、开心网、QQ、等SNS平台开始活跃,2010年团购网站兴起,数量超过1700家。2011年微博迅渗入到生活中,2012年3月今日头条上线,2014年,滴滴、快烧投资人的钱撒巨资红包争抢用户。

房地产行业历史轨道中并行,1998年,实行房改,逐步实行住房分配货币化。2003年,房地产明确成为支柱产业。房地产行业掀起不可抵挡的发展热潮,房地产企业的全国化经营发展凶猛,外资开始成为开发商重要的融资通道。仅2003年一年,中国房地产开发利用外资228.2亿元,同比增长34.2%。




自此之后,房价一发不可收拾,先后经历2006年的A股牛市刺激、2008年的房企疯狂融资、2013年的小高潮等,房企一路欢歌一路高涨。开发商无论大小,只要拿下地盖上楼,人民币便滚滚来。

回首去比较,互联网改变了人们的生活方式,房地产改变了人们的财富。

王健林和马云的1亿赌约仍在眼前,“2022年,电商在中国零售市场,整个大零售市场份额,占了50%,我给他一个亿。如果没到呢?他还给我一个亿。”打这个赌约的王健林还没有被迫转型轻资产,心里是不屑互联网行业的,毕竟他随随便便拿一块地就几十亿,开发商的总资产更是甩互联网企业好几条街。

王健林在立下赌约时似乎不会想到万达会甩卖百货,互联网行业和房地产行业同时面临行业的分水岭,两个行业界限在模糊,大有你侬我侬、水乳交融之势。人人在思考如何活得更长久,焦虑面前,人人平等。

??往期回顾


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